Bérleti szerződés 2025: Mit tartalmazzon, hogy biztonságban legyen mindkét fél?

Miért fontos egy jó bérleti szerződés 2025-ben?

Lakást kiadni vagy bérelni ma már szinte elképzelhetetlen írásos bérleti szerződés nélkül. Nem csak azért, mert a jogszabály ezt írja elő, hanem mert ez védi mindkét felet: a bérbeadót és a bérlőt is.

A mindennapokban rengeteg félreértés származik abból, hogy a felek „fejből emlékeznek” arra, miben állapodtak meg: mennyi a bérleti díj, ki fizeti a közös költséget, hány hónap kaució van, meddig tart a szerződés, mi történik károkozásnál vagy nemfizetésnél. Ha mindez csak szóban hangzott el, vita esetén szinte lehetetlen bizonyítani.

A lakásbérleti szerződés ráadásul jogilag is csak írásban érvényes. Szóbeli megállapodással gyakorlatilag mindketten védtelenek vagytok – bármilyen jó a szándék, ez komoly kockázat.

Egy jól összeállított bérleti szerződés minta 2025-ben ezért:

• előre tisztázza a fontos helyzeteket,

• egyértelművé teszi a felek jogait és kötelezettségeit,

• csökkenti a konfliktusok esélyét,

• vita esetén hivatkozási alapot ad.

Nem kell bonyolult jogi szövegben gondolkodnod – a lényeg, hogy minden fontos dolog egyértelműen le legyen írva.

Határozott vagy határozatlan idejű bérleti szerződés?

Mielőtt a részletekbe mennél, az egyik legfontosabb döntés: meddig szóljon a bérlet?

Két alapforma van:

Határozott idejű bérleti szerződés

Ilyenkor a szerződés egy konkrét időtartamra szól, például:

2025. február 1. – 2026. január 31.

Előnyei:

• mindkét fél tudja, meddig tart a jogviszony,

• a bérbeadó kalkulálhat a bérleti díjjal,

• a bérlő biztos lehet benne, hogy a megjelölt időszakban ott lakhat.

Hátrányai:

• kötöttebb: alapértelmezésben nem lehet csak úgy „meggondolni magad”,

• idő előtt általában csak közös megegyezéssel vagy súlyos szerződésszegés esetén rendkívüli felmondással szüntethető meg,

• hosszú időszakra (pl. 3–5 év) kockázatos, mert az élethelyzeted közben sokat változhat.

Mit tehetsz?

• Gondold át reálisan, mennyi időre tervezel.

• Ha szeretnétek némi rugalmasságot, beleírhatjátok, hogy például 6 vagy 12 hónap után rendes felmondással is megszüntethető meghatározott felmondási idővel.

Határozatlan idejű bérleti szerződés

Itt nincs végdátum: a bérlet addig tart, amíg valamelyik fél szabályosan fel nem mondja.

Előnyei:

• rugalmasabb: bármikor felmondható rendes felmondással,

• nem kell előre pontosan tudni, meddig maradsz / meddig adod ki.

Hátrányai:

• bizonytalanabb: bérlőként számolnod kell azzal, hogy idővel a bérbeadó is felmondhat,

• bérbeadóként pedig azzal, hogy a bérlő is viszonylag gyorsan dönthet a kiköltözés mellett.

Itt különösen fontos, hogy a szerződésben rögzítsétek:

• mekkora a felmondási idő,

• milyen formában kell felmondani (mindig írásban!).

Melyiket válaszd?

• Ha stabil, előre látható helyzetben vagytok (pl. minimum 1 évig mindkét fél biztos a dolgában), jó megoldás lehet az 1 éves határozott idő, amit később közös megegyezéssel meghosszabbíthattok.

• Ha bizonytalanabbak a tervek (másik város, munkahelyváltás, esetleges eladás stb.), a határozatlan idő több rugalmasságot ad – feltéve, hogy a felmondási szabályok világosak.

A lényeg: a szerződésben egyértelműen szerepeljen, hogy határozott vagy határozatlan időre kötitek-e, és ha határozott, akkor pontosan mettől meddig tart.

Milyen kötelező elemek legyenek egy bérleti szerződés mintában 2025-ben?

Egy bérleti szerződés akkor „áll meg a lábán”, ha a legfontosabb adatok és szabályok mind szerepelnek benne. Az alábbi elemek nélkül a szerződés hiányos vagy nehezen érvényesíthető lenne.

1. A felek adatai

• bérbeadó(k) neve, lakcíme, azonosító adatai,

• bérlő(k) neve, lakcíme, azonosító adatai.

Ha a lakásnak több tulajdonosa van, mindenkinek szerepelnie kell, vagy írásos hozzájárulás szükséges. Bérlő oldalról célszerű megjelölni, ki az „elsődleges” bérlő, és külön felsorolni, kik laknak vele együtt.

2. Az ingatlan (bérlemény) pontos azonosítása

• cím (irányítószám, város, utca, házszám, emelet, ajtó),

• szükség esetén helyrajzi szám,

• egyértelmű utalás arra, hogy a teljes lakást vagy annak csak egy részét (pl. egy szobát) adnak bérbe,

• rövid leírás az ingatlan állapotáról: bútorozott vagy sem, mellékletben leltár a bútorokról, műszaki eszközökről.

Plusz jó gyakorlat: átadás-átvételi jegyzőkönyv, benne:

• mérőóra-állások (víz, gáz, áram, távhő),

• kulcsok, távirányítók listája,

• látható hibák felsorolása (pl. repedt csempe, foltos fal).

3. A bérleti jogviszony időtartama

• határozott idő esetén: kezdő és záró dátum,

• határozatlan idő esetén: kezdő dátum + „határozatlan időre szól”.

Itt akár arra is kitérhettek, hogy mi történik a határozott idő lejártakor (automatikus megszűnés vagy meghosszabbítás).

4. Bérleti díj összege és fizetése

Szerepeljen:

• a bérleti díj pontos összege (számmal és betűvel is),

• a fizetés gyakorisága (általában havonta),

• a fizetés határideje (pl. minden hónap 5. napjáig),

• a fizetés módja (átutalás – ajánlott; készpénz csak átvételi elismervénnyel).

Nagyon fontos: mit tartalmaz a bérleti díj?

• csak a lakáshasználatot,

• vagy bizonyos rezsiköltségeket is (internet, fűtésátalány, közös költség, garázs stb.).

Érdemes rögzíteni, mi történik késedelmes fizetésnél (türelmi idő, késedelmi kamat, felszólítás).

5. Rezsiköltségek és egyéb díjak

Tisztázzátok:

• a mérőórák a bérlő nevére kerülnek-e, vagy a bérbeadó nevén maradnak,

• kinek a feladata a számlák kiegyenlítése,

• ki fizeti a közös költséget, szemétszállítást, internetet, parkolóhely díját stb.

Itt elkerülhettek rengeteg konfliktust, ha minden költség sorsa világos.

6. Kaució (óvadék)

Szinte mindenhol van, tipikusan 2–3 havi bérleti díj.

A szerződésben szerepeljen:

• a kaució pontos összege,

• mikor és hogyan fizeti meg a bérlő,

• mire használható fel (elmaradt bérleti díj, rezsik, károk),

• milyen feltételekkel és határidővel jár vissza a bérlet végén.

Fontos mondat, amit érdemes beleírni:

„A kaució nem számít be automatikusan a bérleti díjba, és a bérlő nem jogosult azt az utolsó havi bérleti díj megfizetése helyett felhasználni, kivéve, ha a felek erről írásban másként állapodnak meg.”

7. A lakáshasználat alapvető szabályai

Nem kötelező, de nagyon ajánlott beleírni például:

• csak rendeltetésszerű használat engedélyezett (lakás céljára),

• dohányzás szabályai (lakáson belül / erkélyen / tilos),

• háziállat tartható-e, milyen feltételekkel,

• albérletbe adható-e a lakás, fogadhat-e a bérlő további lakókat,

• a bérlő köteles betartani a társasházi házirendet.

8. Felmondási és megszűnési szabályok

Ez az egyik legfontosabb rész.

Legyen benne:

• hogyan szűnik meg határozott időnél a bérlet (lejárat, rendkívüli felmondás, esetleges rendes felmondás),

• határozatlan szerződésnél a rendes felmondás módja és felmondási idő (pl. 30 nap),

• a felmondás formája (mindig írásban – levél vagy e-mail kézbesítési igazolással),

• rendkívüli felmondás esetei (súlyos szerződésszegés).

9. Záró rendelkezések, aláírások, tanúk

• a felek nyilatkozata, hogy elolvasták, megértették és elfogadják a szerződés tartalmát,

• példányszám (általában 2 eredeti példány),

• mellékletek felsorolása (leltár, jegyzőkönyv, házirend),

• aláírások, dátum, hely,

• opcionálisan két tanú adatai és aláírása (teljes bizonyító erejű magánokirat).
  

Ajánlott plusz kikötések, amiket érdemes átgondolni

A kötelező elemek mellett vannak olyan pontok, amelyek nem jogszabályi előírások, de a gyakorlatban sok fejfájást megelőzhetnek.

Karbantartás, javítás

Érdemes külön rögzíteni:

• milyen kisebb javítások tartoznak a bérlőhöz (izzócsere, lefolyó dugulásának elhárítása alap szinten),

• milyen nagyobb hibák javítása a bérbeadó feladata (kazán, tető, falban futó vezetékek stb.),

• a bérlő köteles-e azonnal jelezni a hibákat, és a bérbeadó mennyi időn belül intézkedik.

Bérbeadó belépése a lakásba

A bérlő magánszféráját tiszteletben kell tartani, ugyanakkor előfordulhat, hogy a bérbeadónak be kell mennie:

• ellenőrzés,

• karbantartás, szerelő beengedése,

• leendő vevő/bérlő lakásmegtekintése.

Érdemes leírni, hogy a bérbeadó csak előzetes egyeztetéssel, a bérlővel megbeszélt időpontban léphet be, kivéve sürgős vészhelyzetet.

Bérleti díj emelése

Hosszabb távnál felmerülhet az indexálás:

• előre rögzíthettek fix időközönkénti, ésszerű díjemelést (pl. évente maximum X%),

• vagy dönthettek úgy is, hogy csak közös megegyezéssel változhat a díj.

A lényeg, hogy ne váratlanul érjen senkit egy hirtelen, nagy emelés.

Közjegyzői kiköltözési nyilatkozat

Biztonságot ad a bérbeadónak, ha a bérlő közjegyző előtt tesz nyilatkozatot arról, hogy a szerződés megszűnésekor kiköltözik, és rendezi a tartozásait. Ez drágább megoldás, de jelentősen felgyorsíthatja a jogérvényesítést probléma esetén. Megállapodhattok abban, ki fizeti a közjegyző díját (bérlő, bérbeadó vagy fele-fele).

Gyakorlati tippek a bérleti szerződés aláírásához

1. Ellenőrizd, ki a valódi tulajdonos

Bérlőként:

• kérj 30 napnál nem régebbi tulajdoni lapot,

• ha nem a tulaj adja ki, nézd meg, van-e joga továbbadni a lakást (albérletbe).

Bérbeadóként:

• ellenőrizd a bérlő személyazonosságát,

• nagyobb összegeknél kérhetsz munkáltatói igazolást vagy referenciát korábbi bérbeadótól.

2. Ne tölts ki gondolkodás nélkül sablonokat

Egy bérleti szerződés minta 2025-ben jó kiindulópont, de:

• beszéljetek át minden pontot,

• amit nem értetek, fogalmazzátok át egyszerűbben,

• ami rátok nem vonatkozik, húzzátok ki vagy jelöljétek „nem alkalmazandó”-ként.

3. Dokumentáljátok az átadást és a kiköltözést

• készítsetek jegyzőkönyvet a mérőóra-állásokról és a lakás állapotáról,

• fotók is sokat számítanak vita esetén,

• kiköltözéskor hasonló módon rögzítsétek a helyzetet – így tiszta, miért és mennyi kárt kell (ha kell) levonni a kaucióból.

4. Mindig írjátok le, ami fontos

• felmondás csak írásban, igazolható módon (tértivevény, e-mail visszaigazolással),

• ha bármiben megállapodtok (festés, átalakítás, háziállat engedélye), legyen róla írásos nyom.

5. Ne félj szakembert kérdezni

Ha nagy értékű ingatlanról vagy hosszú távú bérletről van szó, egy rövid jogi konzultáció bőven megtérülhet – olcsóbb, mint egy elhúzódó jogvita.

Gyakori hibák, amiket érdemes elkerülni

Röviden összefoglalva, mire figyelj:

• Szóbeli megállapodás írás helyett – ezt mindenképp kerüld.

• Hiányos vagy elavult minta meggondolatlan átvétele.

• Jogellenes kikötések (önhatalmú kilakoltatás, irreális büntetés stb.) – ezek úgysem érvényesíthetők.

• Kaució „lelakása” előzetes megállapodás nélkül.

• Rezsiköltségek el nem számolása, homályos felelősség.

• Nem megfelelő felmondás (csak szóban, határidő be nem tartása).

Ha ezekre odafigyelsz, máris sokkal kisebb eséllyel lesz gond a bérleti viszony során.

Fontos fogalmak röviden, érthetően

• Bérbeadó – aki a lakást kiadja (általában a tulajdonos vagy haszonélvező).

• Bérlő – aki a lakást használja bérleti díj ellenében.

• Bérlemény – maga az ingatlan (lakás, ház, szoba), amire a szerződés vonatkozik.

• Bérleti díj – az az összeg, amit a bérlő fizet a lakás használatáért.

• Rezsiköltség – villany, víz, gáz, távfűtés, internet, szemét, közös költség stb.

• Kaució (óvadék) – 1–3 havi bérleti díjnak megfelelő biztosíték, amit a bérlő fizet, és a bérlet végén – tartozás és kár hiányában – visszajár.

• Határozott idejű szerződés – konkrét időszakra szól, lejáratkor automatikusan megszűnik.

• Határozatlan idejű szerződés – nincs végdátum, felmondással szüntethető meg.

• Rendes felmondás – „normál” felmondás, felmondási idővel, általában határozatlan szerződésnél.

• Rendkívüli felmondás – súlyos szerződésszegés miatt azonnali hatályú felmondás.

• Közös megegyezés – a felek írásban, kölcsönösen megegyeznek a szerződés módosításáról vagy megszüntetéséről.
  

GYIK: Bérleti szerződés

Kötelező írásba foglalni a bérleti szerződést?
Igen. Lakás bérbeadásánál az írásbeliség az érvényesség feltétele – szóban megkötött „albérleti szerződés” nem véd meg egy vitában.

Mennyi kauciót szokás kérni?
Általában 2 havi bérleti díjat, értékesebb vagy bútorozott ingatlannál akár 3 havit. A kaució a bérbeadó biztosítéka, és a bérlet végén – rendezett tartozás és kármentes állapot mellett – visszajár.

Felmondhatom a határozott idejű szerződést a lejárat előtt?
Alapesetben csak rendkívüli okkal (súlyos szerződésszegés) vagy közös megegyezéssel. Ha szeretnétek rendes felmondási lehetőséget is, azt külön bele kell írni a szerződésbe.

Mennyi a felmondási idő határozatlan szerződésnél?
Ha másként nem állapodtok meg, a törvény szerint általában egy teljes naptári hónappal kell számolni. Gyakori megoldás a szerződésben rögzített 30 napos felmondási idő.

Be kell-e jelentkeznie a bérlőnek a lakásba?
Nem kötelező, de sokszor praktikus (parkolási engedély, orvos, iskola stb.). A tulajdonos hozzájárulásával ideiglenes lakcímre bejelentkezhet, és a szerződésben rögzíthetitek, hogy kiköltözéskor köteles kijelentkezni.

Ha bérbeadóként vagy bérlőként átgondoltan állsz neki a szerződésnek, és nem sajnálod rá az időt, rengeteg későbbi konfliktust előzhetsz meg. A bérleti szerződés nem „pipa a listán”, hanem a közös együttműködésetek alapja – érdemes komolyan venni.